¿Cómo alquilar un piso turístico?

Con la llegada de las vacaciones de verano o de invierno, muchos propietarios se plantean el alquiler turístico para obtener ingresos de sus propiedades. Esta es una forma de alquiler muy de moda que puede generar mayor rendimiento que el alquiler tradicional de larga duración, pero que requiere de más tiempo para su gestión y debe cumplir una serie de normas adicionales.

Tanto si tienes una casa o un piso que apenas utilizas como si acabas de comprar un inmueble como inversión, es muy probable que hayas considerado seriamente la posibilidad de alquilarlo como vivienda turística o vacacional.

El alquiler de un piso turístico es una atractiva fuente de ingresos para los propietarios, así como una opción que les permite alquilar un piso a los huéspedes a un precio muy razonable. Estos factores han provocado un enorme aumento del alquiler turístico en nuestro país en los últimos años.

No obstante, hay que tener en cuenta que el alquiler de un apartamento turístico exige el cumplimiento de una serie de obligaciones fiscales con Hacienda y tener en cuenta la normativa de cada Comunidad Autónoma y cada localidad que regula esta actividad.

¿Es rentable alquilar una vivienda a turistas?

En cuanto a las diferencias entre la rentabilidad de invertir en viviendas turísticas o alquiler tradicional de larga duración, hay que hacer bien las cuentas y calcular los ingresos y gastos que vas a tener, incluido el pago de impuestos en la declaración de la renta.

En el caso de los alquileres turísticos, los ingresos son obvios: el precio de cada reserva por el número de noches de ocupación. Mientras que los gastos incluyen el consumo y los servicios como la electricidad, el gas, el WIFI, el agua y los servicios públicos. También podemos delegar la gestión en una agencia o empresa especializada en gestionar apartamentos turísticos y tener en cuenta sus honorarios como un gasto más.

En los arrendamientos residenciales de larga duración, los suministros suelen correr a cargo del inquilino, mientras que tampoco suele haber costes de gestión del alquiler. Este tipo de alquiler cuando son considerados como vivienda habitual del inquilino suelen tener ventajas fiscales para el propietario a diferencia del alquiler turístico.

Podemos decir que por lo general el alquiler turístico es mucho más rentable que el alquiler de larga duración, pero en cambio requiere de una mayor atención por parte del propietario del inmueble para gestionar las entradas y salidas de los huéspedes, la limpieza del apartamento, el cumplimiento de las normativas y obligaciones fiscales, etc. Además los ingresos son más inestables pero se evita el riesgo de impago y de ocupación de la propiedad.

Cómo declarar el alquiler de un piso turístico

Si el alquiler del inmueble no incluye servicios propios de la hostelería, como las comidas, la limpieza o un servicio de lavandería, las rentas derivadas del alquiler se clasifican como rendimientos del capital inmobiliario a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), mientras que si se prestan dichos servicios, será considerado como actividad económica según Hacienda.

Sin embargo, que una vivienda se alquile como piso turístico sin ofrecer servicios propios de la hostelería no la exime de la obligación de registrarse en un registro autonómico de viviendas turísticas y cumplir con la normativa que regula este tipo de alquileres.

En el caso de los alquileres de larga duración considerados como vivienda habitual de los inquilinos el arrendador puede optar a una reducción fiscal del 60% en su declaración de la renta por los ingresos obtenidos.

Por el contrario, el alquiler de un piso turístico no conlleva ninguna reducción en el IRPF por lo que el propietario está obligado a declararlo en la declaración de la renta como ingreso de capital inmobiliario y a tributar sobre el 100% de los ingresos.

Plataformas para anunciar viviendas turísticas

La mayoría de turistas buscan alojamientos turísticos en sitios web especializados en alquileres vacacionales. Este tipo de plataformas permiten a los viajeros comparar diferentes opciones antes de reservar el alojamiento que mejor se adapte a sus necesidades y hacer la reserva online.

Para los propietarios de viviendas turísticas dar de alta su propiedad en estas páginas webs puede tener muchas ventajas. Principalmente aumentará la ocupación ya que estas plataformas son usadas por un gran número de viajeros como alternativa a los hoteles.

Una vez que hayas registrado tu apartamento turístico en una o varias plataformas podrás marcar en el calendario los días que está disponible tu propiedad para el alquiler y los huéspedes podrán hacer la reserva automáticamente o hacer una solicitud de reserva que tendrás que aprobar.

En definitiva, si eres propietario de un alquiler vacacional te interesa conocer cuáles son las mejores páginas web para anunciar un piso turístico y aumentar los ingresos.

Estos sitios web de alquileres de vacaciones actúan como intermediarios poniendo en contacto a propietarios o anfitriones con los huéspedes o turistas a cambio de una comisión del alquiler. Estas son las 6 principales plataformas de alquiler vacacional en la que puedes registrar tu vivienda turística: 

1. Airbnb 

Airbnb es quizás la plataforma más usada por los propietarios de pisos turísticos. Cuenta con más de 100 millones de usuarios en todo el mundo y más de 7 millones de inmuebles registrados. 

Además, como hemos comentado anteriormente, Airbnb mueve un gran número de usuarios, lo que aumentará considerablemente la visibilidad de su propiedad. Por eso te recomendamos al 100% que anuncies tu casa en esta plataforma.

2. Booking

Según los propios datos de la plataforma, cada día se reservan más de 1,5 millones de noches en Booking.com. No cabe duda de que ofrecer tu alojamiento de vacaciones en Booking puede aumentar tus noches reservadas y tus ingresos.

Según el país de residencia de los turistas, cada plataforma puede ser más o menos popular que las demás, es por esto que muchos propietarios eligen combinar varias plataformas para intentar aumentar la ocupación.

Una opción muy extendida es registrarse a la vez en Airbnb y Booking aunque esto puede complicar un poco la gestión del alquiler. Para solucionar esto se suele sincronizar el calendario en ambas plataformas o usar un channel manager, que es una herramienta para gestionar las reservas en distintas plataformas en un único panel de control.

3. Tripadvisor 

Otra de las plataformas más populares para anunciar una vivienda turística es sin duda Tripadvisor. Según las últimas estadísticas del portal, actualmente hay más de 340 millones de usuarios únicos cada mes y unos 800.000 inmuebles publicados en sub web. Esta puede ser otra gran oportunidad para conseguir más reservas para tu alojamiento de vacaciones.

4. Vrbo

Vrbo es uno de los sitios de alquiler de vacaciones más conocidos del sector. Fundada en 1995, esta empresa estadounidense está disponible en 190 países. Cobra a los huéspedes entre el 6% y el 15% del subtotal de la reserva.

5. Wimdu

Esta plataforma lleva desde 2011 ofreciendo alquileres vacacionales para todo tipo de preferencias y destinos. Hoy es una de las empresas más conocidas de Europa y en la actualidad, la plataforma ofrece unas 350.000 viviendas vacacionales.

6. Expedia

Expedia ofrece a sus usuarios todo tipo de alojamientos. Esto incluye hoteles y casas de vacaciones. Esta plataforma fue la pionera de las agencias de viajes online (OTA). La empresa se fundó en 1996 y desde entonces ha desarrollado sus servicios de tal manera que el usuario puede reservar un hotel, comprar un billete de avión, alquilar un coche o incluso comprar entradas para parques temáticos, etc. en la misma página web.

Cómo registrar un apartamento turístico

Si piensas alquilar tu propiedad a los turistas o incluso comprar una casa de vacaciones como inversión para el mercado de alquiler vacacional, ambas son buenas formas de obtener ingresos. Sin embargo, es importante que no des ningún paso sin cumplir la normativa aplicable del lugar donde se encuentra el inmueble.

La solicitud de una licencia de vivienda vacacional o la necesidad de inscribir la vivienda en el Registro de Viviendas Turísticas serán algunos de los aspectos a tener en cuenta a la hora de legalizar las viviendas vacacionales o alquilar una habitación para las vacaciones sin riesgo de sanciones.

Lo primero que debes saber es que una vivienda de uso turístico no es lo mismo que los apartamentos turísticos. Mientras que la primera opción corresponde a lo que cualquier propietario particular podría hacer con su casa o una segunda residencia, la segunda se refiere a empresas o complejos profesionalizados que, por ejemplo, cuentan con una recepción y ofrecen servicios como el cambio de ropa de cama diario.

Probablemente estés considerando la primera opción, en este caso es importante saber que los pasos que hay que dar para alquilar legalmente varían de una comunidad autónoma a otra y de un municipio a otro. En algunas localidades o zonas concretas por ejemplo no es posible alquilar legalmente una casa o habitación a los turistas en estos momentos debido a la saturación del mercado.

Por regla general registrar una vivienda de alquiler turístico es un procedimiento gratuito, salvo el coste del formulario. Sin embargo, en casos como el de Galicia, hay que pagar una tasa por la presentación de la declaración responsable. Este aspecto es precisamente uno de los motivos por los que la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha presentado una denuncia contra esta normativa.

Por lo tanto, antes de ofrecer su alojamiento en plataformas como Airbnb, debes comprobar con su ayuntamiento y el organismo regional correspondiente si estás autorizado a alquilarlo y qué pasos debes dar para ello. Si no lo haces, podrías enfrentarte a multas de hasta 40.000 euros en lugares como las Islas Baleares, y multas adicionales si no declaras los ingresos que percibes por el alquiler de tu piso turístico.

Requisitos para legalizar apartamentos vacacionales o VFT

Aunque en general los requisitos para legalizar una vivienda turística son muy parecidos, lo cierto es que cada comunidad autónoma puede regular el alquiler turístico por sí misma y pueden variar ligeramente.

Por ejemplo, en Andalucía para registrar tu vivienda con fines turísticos (VFT) y recibir huéspedes debes cumplir los siguientes requisitos según el artículo 6 del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos:

  1. Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
  2. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.
  3. Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.
  4. Disponer de botiquín de primeros auxilios.
  5. Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos,  los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.
  6. Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.
  7. Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos huéspedes.
  8. Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación  de la vivienda y un juego de reposición.
  9. Facilitar a las personas usuarias un número para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.
  10. Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.
  11. Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Modelo 179. Declaración informativa de la cesión de uso de VFT

El modelo 179 es una declaración informativa trimestral que afecta a las cesiones de viviendas con fines turísticos. Esta declaración no acarrea el pago de ningún impuesto y su finalidad es informar a Hacienda y garantizar un mayor control sobre los alojamientos turísticos para evitar el fraude en el sector del alquiler vacacional.

Si alquilas una vivienda turística a través de un intermediario, son estas plataformas de alquiler turístico las que deben presentar el modelo 179. Por lo que Airbnb, Booking.com o Vrbo se encargarán de proporcionar la información a la Agencia Tributaria sobre las propiedades que se anuncian en su app o página web.

Este formulario consiste en el informe trimestral de información sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos y contiene los siguientes datos:

  • Identificación del propietario del alojamiento turístico e identificación de la vivienda turística a través de su referencia catastral.
  • Número de días reservados y fechas en las que se han producido las reservas.
  • Números de cada contrato de alquiler y cantidades percibidas por el propietario en concepto de alquiler turístico.

¿Qué impuestos hay que pagar al alquilar un piso turístico?

Cuando se alquila una casa de uso vacacional o turístico, hay que pagar los impuestos correspondientes sobre los beneficios obtenidos, al igual que en el caso de un alquiler convencional de larga duración.

Si no lo haces, es muy probable que recibas una carta de Hacienda pidiéndote regularizar tu situación fiscal y que tengas que presentar las declaraciones de impuestos omitidas de los años fiscales correspondientes mediante una declaración complementaria.

Además, dependiendo de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) de la respectiva Comunidad Autónoma, puede ser obligatorio darse de alta como empresario o autónomo e inscribir la vivienda en un Registro de Alojamientos Turísticos.

Antes de alquilar un piso turístico, te recomendamos consultar la normativa de tu Comunidad Autónoma para evitar posibles sanciones. Si tienes dudas o quieres delegar el apartado legal puedes contratar un abogado inmobiliario, o una empresa de gestión de alquiler turístico.

Impuesto sobre el valor añadido (IVA)

Cuando alquilas una casa como alojamiento turístico, es importante distinguir si ofreces servicios propios de la hostelería a tus huéspedes o no. Lo habitual en el sector es no ofrecer este tipo de servicios, y realizar únicamente una limpieza del apartamento y cambio de ropa de cama a la salida de cada huésped.

Los inmuebles en los que los propietarios no ofrecen servicios típicos de los hoteles como la limpieza diaria, almuerzos o desayunos, cambio diario de toallas, etc. están exentos del IVA. Si se ofrecen estos servicios  durante la estancia de los huéspedes, el propietario deberá emitir facturas aplicando un 10% de IVA.

Impuesto sobre la Renta (IRPF)

Si alquilas tu vivienda, deberás declarar los ingresos obtenidos anualmente en el correspondiente impuesto sobre la renta de las personas físicas. Para el cálculo del rendimiento deberás distinguir dos períodos dentro del mismo ejercicio fiscal:

  • Días en los que el inmueble ha estado ocupado: debes declarar los ingresos procedentes del alquiler del inmueble durante este período y puedes deducir todos los gastos necesarios para el alquiler proporcionalmente.
  • Días en los que el inmueble no ha estado alquilado: debes indicar el periodo durante el cual el inmueble estuvo a disposición de los titulares, es decir a disposición de los propietarios. En este caso deberás imputar una renta inmobiliaria al no tratarse de tu vivienda habitual.

Para calcular la base imponible del impuesto sobre la renta, debes deducir la parte proporcional de los gastos del alquiler de los ingresos obtenidos. Recuerda que sólo puedes deducir una parte proporcional de los gastos correspondientes al periodo en que el inmueble estuvo alquilado.

La reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual prevista en el artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no es aplicable a los rendimientos netos resultantes de estas operaciones, por tratarse de un alquiler temporal y no una vivienda habitual.

Gastos deducibles de un piso turístico

Cuando se alquila una vivienda para uso vacacional, pueden deducirse los gastos en los que se a incurrido, como los de limpieza de la vivienda si están subcontratados a una empresa, gastos de gestión, lavandería, reparaciones, IBI, intereses hipotecarios, gastos de comunidad, seguros de la vivienda, obras o reformas, agua, electricidad, internet, etc.

Las cantidades que se pueden deducir en la declaración de la renta de los gastos mensuales o anuales, como por ejemplo el impuesto de bienes inmuebles, deben ser calculadas de forma proporcional a los días en los que el inmueble ha estado alquilado.

¿Qué normativa hay que cumplir para alquilar un piso como vivienda turística?

Cada Comunidad Autónoma establece los requisitos y procedimientos que los propietarios deben cumplir para alquilar su propiedad. En términos generales, se refieren a los aspectos urbanísticos que debe reunir el inmueble, sus instalaciones, los servicios que debe prestar el anfitrión, la exigencia de licencias municipales, la aprobación de la comunidad de propietarios o que la normativa prohíba el registro por estar ubicado en una zona saturada.

Una vez cumplidos los respectivos requisitos legales aplicables, el propietario de la vivienda deberá presentar la correspondiente solicitud a la Comunidad Autónoma. La vivienda se inscribirá en el registro de viviendas turísticas y tendrá un número de registro, que normalmente debe estar expuesto en la vivienda y en los portales de alquiler turístico como Airbnb.

Normativas que regulan el alquiler turístico en cada Comunidad Autónoma

Además de cumplir con las obligaciones pertinentes con Hacienda, antes de alquilar tu casa como vivienda turística es importante comprobar qué dice la normativa de tu Comunidad Autónoma al respecto, porque en la gran mayoría de los casos puede ser necesario obtener un determinado tipo de licencia o permiso para poder alquilar legalmente la vivienda.

En la Comunidad Valenciana y en Aragón se puede alquilar una vivienda vacacional sin problemas, siempre que esté registrada. En Cataluña ocurre lo mismo, pero por ejemplo en Barcelona la ciudad no concede licencias para viviendas vacacionales desde 2014.

En cambio, en las Islas Baleares no se permite el alquiler de viviendas vacacionales ubicadas en bloques de viviendas o en comunidades de vecinos. La única posibilidad de alquilar una propiedad como alojamiento turístico es si se trata de una propiedad independiente, como un chalet o una villa. En Canarias, este tipo de alquileres no deben ubicarse en zonas turísticas para mantener la industria hotelera. 

Como ves cada zona tiene sus propias regulaciones del alquiler turístico. Las siguientes Comunidades Autónomas tienen su propia normativa autonómica:

¿Qué ocurre si un propietario no cumple con la normativa?

El elevado número de viviendas alquiladas no declaradas ha llevado a las autoridades a tomar medidas para evitar la economía sumergida. Si un contribuyente alquila un inmueble y no incluye los ingresos en su declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas, recibe una propuesta de liquidación conocida coloquialmente como paralela en la que debe incluir los ingresos no declarados.

Si no se cumple con la Ley en materia de alquiler turístico es muy fácil arriesgarse a recibir sanciones fiscales. Esto es debido a que las plataformas de alquiler están obligadas a enviar información a Hacienda sobre las viviendas registradas en su sistema y los inspectores pueden comprobar fácilmente si un piso está inscrito en el Registro de Alojamientos Turísticos o si el propietario ha declarado o no sus ingresos. 

Como suele ocurrir en todas las cuestiones económicas con Hacienda, cuanto más grave sea la infracción, mayor será la sanción. En el caso de los ingresos procedentes del alquiler turístico puede oscilar entre el 50 y el 150 % del importe no declarado.

Consejos para alquilar un piso de vacaciones

Por último, si tiene intención de alquilar su vivienda como alquiler turístico, además de comprobar la normativa pertinente de su Comunidad Autónoma y cumplir con las obligaciones fiscales correspondientes, hay una serie de recomendaciones que debes seguir para sacarle el mayor rendimiento a tu inversión:

  1. Si tu piso turístico está hipotecado, debes comprobar las condiciones del contrato hipotecario, ya que es posible que algunos bancos no permitan hacer uso de las viviendas como alojamientos turísticos.
  2. Provisiona un porcentaje de los ingresos para hacer frente a las pequeñas reparaciones en tu vivienda turística. Aunque este tipo de alquiler es más rentable que el alquiler de larga duración, requiere de un mayor gasto en mantenimiento de electrodomésticos, muebles, sábanas, toallas, etc.
  3. Investiga cómo mejorar el posicionamiento de tu vivienda turística en los portales. Hay técnicas y acciones que puedes seguir para conseguir que tu piso turístico aparezca en las primeras posiciones cuando un turista busca alojamiento en tu ciudad. Esto aumentará drásticamente tus noches reservadas y la rentabilidad de tu inversión.

En resumen

Si alquilas un inmueble como vivienda vacacional, debes saber que tienes que tributar por los beneficios como rendimientos del capital inmobiliario. De lo contrario, puede enfrentarse a elevadas sanciones de entre el 50 y el 100 % de los importes declarados.

Además, debes comprobar si la normativa de tu Comunidad Autónoma y tu localidad te permite alquilar la vivienda con fines turísticos en este momento.

En cualquier caso, si decides alquilar tu vivienda, te recomendamos buscar el asesoramiento de un asesor fiscal o un abogado inmobiliario para asegurarte de que todo está en orden, aclarar cualquier duda y comenzar a recibir ingresos extra cada mes con total tranquilidad.