¿Es rentable comprar para alquilar una vivienda en 2022?

Hoy en día, comprar un piso para alquilar en España no es sólo una inversión para protegerse de la inflación, sino también una oportunidad de ganar dinero extra cada mes. Por esto en España es muy común comprar para alquilar viviendas, locales comerciales, oficinas o garajes.

No obstante, hay que tener en cuenta que tanto los propietarios que eligen el alquiler tradicional de larga duración como los propietarios de viviendas turísticas deben cumplir una serie de trámites y requisitos legales relacionados con la compra y posterior arrendamiento del inmueble.

Ventajas y desventajas de alquilar un piso o una casa

Las ventajas del alquiler

  • Tanto si compra una casa para alquilarla a inquilinos a largo plazo como si la utiliza como alquiler turístico o vacacional de corto plazo, arrendar un inmueble supone unos ingresos extra en el que podrá confiar como parte de su planificación financiera a largo plazo.
  • La decisión de invertir en bienes inmuebles conlleva un riesgo financiero mucho menor que muchas otras opciones de inversión como por ejemplo invertir en bolsa.  
  • Los propietarios que alquilan una vivienda como residencia habitual pueden solicitar una reducción del 60% en su declaración de la renta por estos ingresos.
  • El flujo de caja neto generado por el alquiler después de los gastos puede complementar sus ingresos de jubilación u otros objetivos financieros.
  • Los ingresos por alquiler pueden compensar la hipoteca, los costes de reparación y los gastos asociados al uso de la vivienda.
  • El sector inmobiliario no es tan volátil como la bolsa o los fondos de inversión y suele reaccionar de forma inversa al mercado, lo que le ayuda a diversificar sus inversiones.

Las desventajas del alquiler

  • Si el inquilino no paga la renta, el propietario puede tener que iniciar un procedimiento de desahucio, lo que puede acarrear costes adicionales.
  • Muchos propietarios no tienen en cuenta los costes adicionales que conlleva la compra de una vivienda de alquiler: tienen que pagar el mantenimiento y los servicios públicos.
  • Si no dispones de fondos propios para comprar una vivienda al contado tendrás que recurrir a la financiación y pedir un préstamo personal o una hipoteca a un banco, lo que conlleva a su vez a asumir un mayor riesgo.
  • Alquilar una vivienda requiere tiempo para publicar anuncios en portales inmobiliarios, realizar las visitas, redactar los contratos etc. Aunque esta parte la puedes delegar en una agencia inmobiliaria para que se encargue de toda la gestión del alquiler.

Aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a tener en cuenta

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la ley que regula el arrendamiento en España, incluyendo el arrendamiento de un piso o una casa destinada a vivienda habitual del inquilino.

La duración mínima de un contrato de arrendamiento es de cinco años si es entre particulares, y de siete si es entre personas jurídicas tras la última modificación de la ley en marzo de 2019. Después de este periodo, el contrato de arrendamiento puede prorrogarse por otros tres años si ninguna de las partes renuncia a la prórroga.

Los inquilinos que no deseen continuar con el contrato después de este período sólo tienen que avisar al propietario con un mes de antelación. El propietario por su parte debe avisar con cuatro meses de antelación al arrendatario si no desea prorrogar el contrato de alquiler.

Si el inquilino desea rescindir el contrato por cualquier motivo, puede hacerlo al final de un periodo de al menos seis meses después del contrato inicial, siempre que lo notifique al propietario con al menos 30 días de antelación.

Por otro lado, el arrendador sólo puede recuperar la vivienda después del primer año de alquiler, siempre que informe al inquilino de que necesita la vivienda alquilada para su residencia permanente o la de sus familiares.

Por lo tanto, si está pensando en comprar vivienda para alquilar como inversión, recuerde que no podrá utilizarla usted mismo durante al menos un año, por lo que debe pensar muy bien si realmente la va a necesitar a corto o medio plazo para uso propio.

¿Es buen momento de comprar un piso para alquilar como inversión?

En primer lugar, debe tener en cuenta que el mercado se encuentra actualmente en una situación favorable para la compra y al alza en los precios. La inversión en vivienda es siempre una opción segura, líquida y rentable, que se mantiene en el tiempo y cuyos costes se recuperan en pocos años.

Por otro lado, la demanda de viviendas de alquiler ha aumentado en los últimos años y está previsto que la tendencia se mantenga. Se ha comprobado que los jóvenes que buscan alojamiento prefieren alquilar en lugar de comprar, ya que es más rápido y accesible.

Si está pensando en comprar una vivienda para alquilar tenga en cuenta que las inversiones en bienes inmuebles son menos volátiles que la bolsa y suelen reaccionar en sentido contrario al mercado, por lo que puede ayudarle en la diversificación de su capital.

Algunos consejos si quieres comprar para alquilar un inmueble

  • Puede ser difícil pasar por todo el proceso sin la ayuda de un asesor legal profesional. Una agencia inmobiliaria le evitará malentendidos o posibles incidentes. Considere contratar un agente inmobiliario para que le ayude a ahorrar tiempo y dinero.
  • Asegúrese de que no hay deudas impagadas en la propiedad antes de comprarla.
  • Compruebe la titularidad de la vivienda con una nota simple del Registro de la Propiedad.
  • Compruebe que todos los permisos y documentos legales del inmueble estén al día.
  • Compruebe el valor fiscal del inmueble para determinar el coste del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que tendrá que pagar a Hacienda.
  • Compruebe el registro de la propiedad para asegurarse de que la propiedad está legalmente registrada.
  • La ubicación del piso o la casa es importante para realizar la inversión. Antes de comprar para alquilar una vivienda, ten en cuenta los ingresos y los costes asociados al alquiler y al mantenimiento de la misma para calcular la rentabilidad del alquiler.
  • Considere instalar un sistema de alarma para evitar que ocupen su propiedad mientras no esté alquilada.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?

Para saber si es rentable comprar para alquilar una vivienda hay que tener en cuenta el objetivo de sus inversiones y el riesgo que está dispuesto a asumir.

En primer lugar, a la hora de determinar la rentabilidad de un inmueble en alquiler, hay que tener en cuenta que ésta depende principalmente del valor del inmueble y de la demanda de alquiler que hay en la zona.

La norma general es comprar lo más barato posible en las zonas con la mayor demanda posible. ¿Suena fácil verdad? Y de hecho lo es, simplemente hay que hacer algunos cálculos simples para saber si es rentable un piso o una casa para alquilar y poder comparar entre las distintas opciones que hay en el mercado.

La fórmula para calcular la rentabilidad de alquilar un piso o una casa

Aunque cada inmueble es diferente, se puede utilizar la siguiente fórmula para obtener una aproximación de la rentabilidad real:

(ingresos anuales – gastos anuales / coste total de la inversión) x 100 = rentabilidad bruta anual (en porcentaje) antes de impuestos

Por ejemplo, supongamos que quieres comprar una vivienda para alquilar en una zona de tu ciudad con mucha demanda de alquiler.

El coste total de la inversión es de 100.000 euros, incluídos todos los gastos asociados a la compra de la propiedad: impuestos, notaría, comisiones de la agencia inmobiliaria, etc.

Los gastos anuales son de 1200 euros, se incluyen las cuotas de comunidad, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro de la vivienda, seguro de impago del alquiler, etc.

La renta obtenida por el alquiler de la vivienda se estima en 600 euros al mes, lo que supondría ingresos anuales de 7.200€ anuales antes de descontar los gastos. Veamos cuál sería la rentabilidad de esta vivienda:

(7.200 euros – 1200 euros  / 100.000 euros ) x 100 = 6% de rentabilidad brutal (antes de impuestos)

En este caso la rentabilidad obtenida por el alquiler del inmueble es del 6% sobre los 100.000 euros invertidos, es decir 6.000€. Esta fórmula es muy útil para comparar varios inmuebles e intentar obtener la máxima rentabilidad posible con el mismo capital.

Cómo invertir en una vivienda para alquilar en 5 pasos

Paso 1. Ten en cuenta tu capacidad financiera.

Antes de lanzarte a realizar ofertas y firmar contratos de arras tienes que decidir cuánto dinero puedes invertir, cuánta rentabilidad quieres obtener y cuánto riesgo estás dispuesto a asumir. Habla con tu banco sobre tu situación financiera y consulta la posibilidad de pedir una hipoteca para comprar una vivienda para invertir.

Paso 2. Busca el mejor inmueble para alquilar dentro de tu presupuesto.

Esto te puede llevar algún tiempo, así que no te desesperes. El proceso de búsqueda hasta encontrar una vivienda que cumpla con los requisitos puede durar algunos meses, aunque siempre hay que estar preparado para hacer una oferta y firmar un contrato si aparece una buena oportunidad de compra. 

Paso 3. Contratar un seguro de hogar y de impago del alquiler.

Contratar un seguro de hogar no es obligatorio aunque es muy recomendable para cubrir imprevistos y daños a terceros. También puedes disminuir los riesgos del arrendamiento contratando un seguro de impago para alquiler que cubra los posibles impagos de tus inquilinos.

Paso 4. Seleccionar a los inquilinos.

Junto con negociar un buen precio de compra con el vendedor, la búsqueda y selección de los inquilinos es seguramente el paso más importante para asegurar el éxito de tu inversión.

Puedes delegar esta tarea contratando una agencia inmobiliaria o un agente inmobiliario de la zona, aunque también puedes conseguir a los inquilinos tú mismo poniendo anuncios en los portales inmobiliarios. Esto dependerá principalmente del tiempo que le quieras dedicar pero ten en cuenta que contar con un profesional especializado en el sector inmobiliario puede aportarte mayor seguridad a la hora de redactar el contrato de arrendamiento.

Recuerda que debes formalizar el acuerdo al que has llegado con tu inquilino redactando un contrato de alquiler teniendo en cuenta la legislación vigente, y una vez firmado deberás depositar la fianza entregada por el arrendatario en el organismo correspondiente.

Paso 5. Mantén una buena relación con tus inquilinos y ten siempre tu propiedad en buen estado.

Aunque invertir en bienes inmuebles es una de las opciones que menos tiempo consumen del inversor, no se trata totalmente de ingresos pasivos. Alquilar una vivienda requiere dedicarle un poco de atención a la propiedad regularmente.

Es posible que en ocasiones tus inquilinos se pongan en contacto contigo para realizar pequeñas reparaciones en la propiedad o para comunicarte que quieren terminar el contrato. En este último caso tendrás que volver a comenzar el proceso de búsqueda de nuevos inquilinos.

En el caso del alquiler de larga duración los inquilinos suelen durar unos pocos años y en el caso del alquiler turístico solo unos pocos días a cambio de mayor rentabilidad. En ambos casos debes intentar mantener la vivienda en el mejor estado arreglando posibles desperfectos para poder seguir obteniendo la mayor renta posible.

Conclusión

Si quieres proteger tus finanzas invirtiendo tu capital, la compra de una casa para alquilar puede ser una gran manera de obtener un ingreso mensual recurrente sin dedicarle mucho tiempo. Además, a la vez que es una inversión sin mucho riesgo, puedes complementar los ingresos que obtengas por tu jubilación.