El alquiler de una vivienda siempre produce cierta inseguridad en los propietarios, principalmente si es la primera vez que van a arrendar su propiedad.
No te preocupes es normal que tengas cierta inquietud antes de decidirte a alquilar tu casa, pero tenemos una buena noticia para ti. La mayoría de problemas del alquiler se pueden evitar tomando ciertas precauciones y sobre todo aplicando el sentido común.
En este artículo te damos 10 consejos para que puedas alquilar un piso de forma segura y evitar impagos, morosidad y daños en la vivienda.
1. Filtrar a los interesados antes de hacer una visita
Este es el primer paso para alquilar de forma segura una vivienda. Antes de concertar una cita con los interesados fíltralos a través de la primera llamada.
Pregúntales directamente si están trabajando, si conocen las condiciones del alquiler, si conocen la zona, cuánto tiempo tienen pensado estar de alquiler, cuándo les gustaría empezar el contrato, etc.
Debes recabar toda la información posible de los interesados antes de dar la ubicación de tu piso o casa para no comprometer la seguridad de la vivienda.
Si la persona que se ha interesado por tu vivienda a través de un anuncio en internet, no cumple los requisitos que estás buscando o simplemente no te inspira confianza lo mejor será rechazar educadamente la visita para evitar problemas.
2. Definir el perfil de inquilino ideal para tu piso
Antes de poner tu piso en alquiler debes definir cuál es el perfil del inquilino que te va a aportar mayor seguridad durante el arrendamiento. ¿Estás buscando un funcionario, una pareja de trabajadores, una familia con hijos o estudiantes avalados por sus padres?
También debes calcular aproximadamente que nivel de ingresos deberían tener tus inquilinos para poder hacer frente al pago la renta sin riesgos. Para esto se suele utilizar la regla del 33%. La renta no debe superar el 33% de los ingresos mensuales del inquilino. Si la mensualidad respecto a los ingresos supera este porcentaje el riesgo de impago se considera alto.
Por ejemplo, si quieres a alquilar tu piso por 600€ al mes, lo ideal sería que encontrases unos inquilinos con unos ingresos mínimos de 1.800€ al mes para tener mayor seguridad.
Evidentemente puedes alquilar tu vivienda a un inquilino que supere este porcentaje, pero te arriesgas a que le surja algún gasto imprevisto y se pueda atrasar en el pago de las mensualidades.
3. Comprobar la solvencia económica y solicitar garantías adicionales a la fianza
Una vez que has encontrado a una persona que cumple con los requisitos para alquilar tu piso el siguiente paso será comprobar su capacidad y solvencia económica.
Para ello le puedes solicitar que comparta su información económica y laboral. Esto te servirá para saber si la persona a la que le vas a alquilar tu casa puede pagar la renta ahora y probablemente podrá hacerlo en el futuro.
En qué trabaja, cuáles son sus ingresos, qué antigüedad tiene, qué tipo de contrato tiene, etc. Todo esto lo podrás comprobar a través de nóminas, contrato de trabajo, declaraciones de IVA si es autónomo o su última declaración de la renta.
Aparte de la fianza, cuya función es la de cubrir el coste de reparación de posibles desperfectos al finalizar el contrato de alquiler, la Ley permite establecer hasta dos meses de garantía adicional del cumplimiento de las obligaciones de pago en los contratos de arrendamiento de vivienda de hasta cinco años de duración. (Artículo 36.5 LAU)
También puedes pedir un aval de una tercera persona o un aval bancario que cubra el importe de la renta en caso de impago para mayor seguridad de tu alquiler.
4. Contratar un seguro de impago de alquiler
Este tipo de seguros de impagos de rentas para alquileres son cada vez más demandados. Se contratan a través de las aseguradoras y te protegen de la morosidad y los impagos puntuales de la renta. Algunas empresas también cubren los daños materiales que puedan producir los inquilinos en tu vivienda.
Las principales coberturas de un seguro de alquiler para un piso son: daños causados en la vivienda, defensa jurídica, protección de impago, pérdida de alquiler por siniestro.
El precio de un seguro de alquiler para una vivienda es variable y dependerá de la aseguradora y del riesgo que haya que cubrir. Lo normal es entre un 3% y un 5% de la renta anual.
La Ley no aclara quién debe pagar el seguro de impago del alquiler, por lo que tanto arrendador como arrendatario podrán pactar libremente quién asume este gasto. Aunque hay que tener en cuenta que el beneficiario del seguro es el arrendador o propietario de la vivienda.
5. Hacer un contrato de alquiler legal
Dentro de la legalidad los contratos de alquiler se pueden redactar de muchas formas, pero si quieres alquilar un piso de forma segura y evitar riesgos debes conocer cuáles son las cláusulas más importantes que debes incluir.
Por supuesto no debe faltar la renta, la duración del alquiler, la fianza, las garantías adicionales si las hay, los avalistas si los hay o un inventario completo de la vivienda.
Si quieres más seguridad puedes recurrir a un profesional para que redacte tu contrato de alquiler. Puedes acudir a una agencia inmobiliaria, un abogado o una asesoría para que te ayude a redactar el mejor contrato de alquiler para tu piso que cubra tus intereses.
6. Conocer la normativa de arrendamiento de viviendas
Antes de poner tu piso en alquiler infórmate de cuáles son tus obligaciones fiscales y las normativas que se aplican en tu caso para evitar problemas con hacienda y alquilar sin riesgos.
Recuerda que la fianza que te entregue el inquilino deberás depositarla en el organismo correspondiente y los ingresos del alquiler deberás declararlo en el IRPF, teniendo en cuenta los gastos deducibles y la normativa que haya en vigor.
Si necesitas más información sobre este tema puedes acudir a una asesoría o gestoría que tengas cerca de casa y ellos te ayudarán a resolver las dudas legales sobre el alquiler en tu caso concreto.
7. Contratar una agencia inmobiliaria para alquiler
Si quieres alquilar un piso de forma segura y aprovechar para delegar la gestión y el papeleo puedes recurrir a contratar una agencia inmobiliaria.
Un agente inmobiliario te puede aportar mayor seguridad al filtrar a los inquilinos gracias a su formación y su experiencia profesional.
Además de esto se encargará de hacer las fotos de tu vivienda, publicar los anuncios, recibir las llamadas, filtrar a los posibles inquilinos y redactar el contrato de alquiler.
Por supuesto todo esto tendrá un coste. Los honorarios de una inmobiliaria por un alquiler suelen ser una o dos mensualidades del alquiler.
8. Ajustar la renta de la vivienda al precio de mercado
Este es uno de los puntos más importantes a la hora de alquilar una vivienda y que mucha gente no suele tener en cuenta.
A todo el mundo le gusta obtener la mayor rentabilidad posible de su propiedad, pero la realidad es que exigir una renta demasiado elevada puede aumentar enormemente el riesgo de morosidad.
A la mayor probabilidad de impago por el esfuerzo extra que supone pagar un precio superior al mercado hay que añadirle que, si alquilas un piso a un precio demasiado alto, tus inquilinos durarán muy poco, nunca se sentirán como en casa, y estarán menos dispuestos a conservar la vivienda en buen estado.
Además debes tener en cuenta que encontrar un inquilino nuevo tiene un coste y supone un riesgo que puedes evitar fácilmente ajustando la renta de tu piso al precio de mercado.
9. Alquilar la vivienda a través de un organismo oficial
Poner el alquiler de tu vivienda en manos de los organismos públicos puede aportarte seguridad a cambio de recibir una renta un poco más baja que el precio de mercado.
El organismo público se encargará de intermediar entre el propietario y el inquilino ofreciendo garantías para ambas partes.
Pregunta en tu Comunidad Autónoma o en el Ayuntamiento de tu localidad si tiene algún programa municipal de alquiler de vivienda de particulares que te pueda ofrecer mayor seguridad al alquilar tu piso.
10. Alquilar la vivienda en buen estado y con pocos muebles
Un aspecto muy importante al alquilar una vivienda es el estado de conservación en el que recibe la vivienda el inquilino. Procura que tu piso se encuentre en perfecto estado cuando vas a alquilarlo por estos motivos:
- Para que nadie descarte tu piso durante la visita por estar en mal estado y así puedas tener más personas interesadas entre las que elegir.
- Para que tu inquilino se sienta cómodo durante el alquiler, dure más tiempo viviendo en ella y se implique más en su conservación.
- Para que surjan menos problemas de averías que te pueden hacer perder tiempo y rentabilidad en el alquiler.
Además si es posible intenta alquilar tu vivienda con pocos muebles o incluso ninguno. Alquilar un piso sin amueblar tiene la ventaja de que no tendrás que hacerte cargo de los desperfectos que puedan ocasionar los inquilinos, ya que los muebles serán suyos.
La parte negativa de alquilar sin muebles es que te puede limitar las personas que se interesan en la vivienda, pues muchos necesitan que esté amueblado el piso que van a alquilar, y también la renta será menor respecto a una casa amueblada.
