¿Quieres comprar una casa o un piso y te gustaría saber cómo negociar su precio? Es normal, a todos nos gusta comprar con descuento si es posible y si hablamos de un importe tan elevado como el de una vivienda, nos podemos ahorrar miles de euros si conseguimos una rebaja.
La búsqueda de una casa nueva puede ser estresante para el comprador. Hay que calcular cuál es el presupuesto máximo, hacer muchas visitas y después comparar todas las viviendas visitadas para elegir la mejor opción.
Pero sin duda una de las fases más importantes del proceso de compra es la negociación con el vendedor una vez que hemos elegido la vivienda que mejor se adapta a nuestras necesidades. Aquí va la primera regla que deben saber los compradores.
Regla nº1 del comprador: nunca compres un inmueble sin negociar el precio inicial.
No te preocupes, conseguir un precio más bajo al comprar una vivienda no es difícil. En este artículo te vamos a explicar cómo negociar el precio de una vivienda como un experto inmobiliario con los mejores trucos y consejos. ¡Léelo hasta el final y no te pierdas el último consejo extra!
1. Trata directamente con el propietario
Una agencia inmobiliaria por norma general va a encarecer la operación de compraventa al cobrar sus honorarios o comisión.
Aunque también es cierto que puede ayudarte a encontrar una vivienda a buen precio y a mediar entre las partes durante la negociación, ya que son los primeros interesados en que se llegue a un acuerdo.
Si encuentras una vivienda que te interesa que la está vendiendo un particular perfecto. Puedes tratar con el propietario directamente para negociar el precio y ahorrarte las comisiones de las inmobiliarias.
Si la venta de la casa que quieres comprar está gestionada por una agencia tienes dos opciones:
Visitar la vivienda a través la inmobiliaria
Al visitar la vivienda con el asesor inmobiliario tendrá derecho a cobrar sus honorarios y en principio encarecerá la compra. Bien sea porque pagues tú la comisión o la pague el vendedor, haciendo que tenga menos margen de negociación.
Aunque también es posible que la inmobiliaria medie en la negociación y al final acabes pagando menos por la casa que negociando tu directamente con el propietario.
Contactar con el propietario de la casa
Normalmente las agencias inmobiliarias hacen un contrato de exclusiva con los propietarios para proteger su trabajo. Pero puedes contactar con el propietario y decirle que estas interesado en comprar su vivienda una vez haya finalizado el plazo de la exclusividad.
En este caso te arriesgas a que otra persona compre la casa a través de la inmobiliaria mientras esperas a que termine el contrato de exclusividad.
2. No demuestres excesivo interés en la vivienda
Si ya tienes claro la vivienda que te interesa en algún momento vas a tener que informar al vendedor que la quieres comprar. Pero si le revelas al propietario un interés excesivo o la necesidad de comprar precisamente su casa va a jugar en tu contra en la negociación.
La decisión de comprar un inmueble siempre es un momento emocionante, pero debes mantener la calma si quieres conseguir una rebaja en el precio. Se prudente y controla la información que le das al vendedor o al agente inmobiliario en caso de que vayas a comprar una vivienda a través de una agencia inmobiliaria.
¡Nunca digas estas frases durante las visitas o las llamadas en presencia del vendedor o el agente de bienes raíces!:
- Esta es la única vivienda que me interesa, por su precio y sus características.
- Mi madre vive aquí al lado, o el colegio de los niños está cerca, y por eso me gustaría comprar esta vivienda en concreto.
- El precio anunciado me parece correcto.
- Creo que no voy gastar dinero en hacer reformas.
- Ya he calculado todos los gastos e impuestos.
- Si quisiera podría comprarla al precio anunciado ya que lo tengo disponible o sé que puedo financiarlo.
Usa las frases adecuadas para preparar el terreno de la negociación:
- Esta vivienda me interesa, pero estoy mirando otras opciones.
- Esta es una de las zonas donde nos interesaría venirnos a vivir.
- El precio anunciado me parece algo elevado.
- Si compro esta casa creo que tendré que gastar dinero en reformas.
- Aún no he calculado exactamente los gastos e impuestos que tendré al comprar la vivienda.
- Creo que voy muy justo de presupuesto si quisiera comprar esa casa al precio anunciado, tengo que echar cuentas.
3. Analiza el mercado inmobiliario de tu zona
Antes de hacer una oferta te aconsejamos investigar los precios de inmuebles con características parecidas a la vivienda que quieres comprar. Haz un pequeño estudio comparativo para poder hacer una valoración de la vivienda que te interesa.
Utiliza varios portales inmobiliarios y haz una lista con todos los pisos o casas similares. Puedes hacer una pequeña tabla en Excel o en una Hoja de Cálculo de Google para apuntar todos los datos.
Compara todas las características: metros cuadrados, calidades, jardín o terraza, habitaciones y baño, garaje o trastero, etc. A la hora de hacer la valoración ten en cuenta que los factores más importantes que determinan el precio de un inmueble son la ubicación y el tamaño.
4. Calcula el valor de la vivienda según sus metros cuadrados
Este consejo está relacionado con el punto anterior. Es muy común que los propietarios valoren su vivienda comparándose con otras viviendas en venta sin tener en cuenta demasiados detalles y a veces olvidándose de uno de los más importantes: los metros cuadrados.
Por eso, antes de hacer una oferta calcula cuál es el precio medio del metro cuadrado de la zona donde se ubica la vivienda. ¿La vivienda que quieres comprar tiene un precio superior al mercado? ¡Bingo! Ya tienes un argumento perfecto para bajar el precio.
Antes de darle tu valoración al propietario pregúntale cómo ha calculado el precio anunciado. Si te dice que el precio lo ha fijado en relación a los pisos de la zona es tu momento. Explícale que has investigado el mercado y que, teniendo en cuenta los metros cuadrados de su vivienda, su valor de mercado es menor.
El precio del metro cuadrado de la zona es un dato objetivo que el vendedor podrá comprobar por sí mismo. Por eso este recurso es muy potente para negociar el precio de un piso o una casa, a diferencia de otros criterios más personales.
5. Ten preparadas otras opciones
Como hemos comentado en el punto 2, no debes revelarle al vendedor que su casa es tu mejor opción y mucho menos la única. Al contrario, deja entrever siempre que estás manejando varias opciones al mismo tiempo y que su vivienda es solo una más.
¡Pero lo más importante es que esto sea cierto! Es decir, tienes que hacer un listado de varias viviendas que reúnan las características que necesitas y entren dentro de tu presupuesto.
Luego ordénalas de mayor a menor preferencia y fija un precio máximo que estarías dispuesto a pagar por cada una de ellas. Si tu primera opción se pasa de tu presupuesto simplemente pasa al plan B.
6. Busca desperfectos en la vivienda
Uno de los trucos más usados para negociar el precio de una vivienda es buscar desperfectos que requieran de alguna reforma.
Aquí tienes una lista de cosas que tienes que comprobar cuando vas a comprar una vivienda. Si algo necesita un arreglo te puede servir de argumento durante la negociación para conseguir un descuento en la compra:
- Puertas, ventanas, persianas, suelo, paredes y techo.
- Cocina o baños antiguos o en mal estado.
- Muebles o electrodomésticos de la cocina.
- Instalaciones de electricidad, fontanería y antena de tv.
- Elementos externos como la fachada, terraza, patio o jardín.
Ten en cuenta que el propietario puede tener un punto de vista diferente, puede haber tenido en cuenta estos desperfectos para ponerle precio a la vivienda o puede que valore el arreglo en otra cantidad.
Si la vivienda se encuentra en perfecto estado, puedes intentar conseguir bajar el precio argumentando que quieres hacer una reforma para “ponerla a tu gusto”. Aunque esto no suele funcionar ya que el vendedor difícilmente va a estar dispuesto a asumir el coste de la reforma que le quieras hacer.
7. Ofrece una señal o depósito con tu oferta
Si la vivienda te interesa y crees que tienes posibilidades de llegar a un acuerdo con el vendedor, puedes negociar una bajada de precio ofreciendo una cantidad por adelantado como señal o depósito.
Esto demostrará al propietario que estás interesado en comprar su vivienda y te posicionará por delante de otros compradores que, si bien es posible que estén dispuestos a pagar más, quizás no le aportan la misma seguridad que tú al vendedor.
8. Demuestra tu solvencia económica
Cuidado con este punto, no se trata de decirle al vendedor de que tienes capacidad económica para comprar su casa con el precio inicial. Si haces esto será más difícil negociar la compraventa.
Informa al propietario de que eres un comprador serio y solvente, con fondos propios o una hipoteca preaprobada que le va a permitir vender su vivienda sin que dependa de terceros como por ejemplo una entidad financiera o de la tasación.
Esto te dará cierta ventaja en la negociación, ya que quizás el vendedor prefiera aceptar tu oferta siendo más baja que la oferta de otra persona que necesita vender primero su casa para poder comprar la suya o va a paralizar la venta demasiado tiempo mientras que busca la financiación.
9. Averigua los motivos de la venta y la urgencia del vendedor
Esta información es muy importante para negociar y conseguir una rebaja en la compra de una casa. Puedes conocer estos detalles durante la visita a la vivienda, aunque por educación no te aconsejamos preguntarlo directamente.
Para averiguar por qué se vende una vivienda y cuánta prisa tiene el vendedor haz preguntas indirectas ¡y sobre todo deja hablar al propietario! Aquí te dejamos algunos ejemplos:
¿Tiene cargas la vivienda o préstamos pendientes?
Esta pregunta ya puede dar inicio a una larga conversación y revelarte mucha información. Por ejemplo: cuánto tiempo lleva la vivienda en venta, por cuánto dinero se compró, cuál es el motivo de la venta, si vende porque no puede pagar el préstamo hipotecario, si es una herencia, etc.
Si la casa no tiene cargas y ya está totalmente pagada puede ser una ventaja para negociar ya que el propietario será menos sensible a tu oferta y no estará limitado por lo que le queda por pagar de hipoteca.
¿Dónde tienen pensado irse a vivir cuando vendan la vivienda?
Aunque esta pregunta es un poco más indiscreta que la anterior, si tienes la oportunidad de hacerla podrás averiguar si por ejemplo ya tienen un piso o una señalada y tienen un plazo para vender. O si se trata de un divorcio y les interesa vender lo antes posible.
¿Qué tal es la zona y cómo son los vecinos?
Puede parecer una pregunta inocente, pero te puede ayudar a saber si el propietario tiene prisa. Por ejemplo, si tiene problemas con un vecino querrá mudarse lo antes posible.
Esto son solo algunos ejemplos, pero todas las preguntas irían en la misma línea. De forma general pregunta por la vivienda y de vez en cuando intenta hacer preguntas sobre su situación personal con educación. Presta atención a los detalles para saber si el vendedor tiene prisa o necesidad por vender y tener más fuerza durante la negociación del precio.
10. Comprar a través de una agencia inmobiliaria
Aunque pueda parecerte raro, contratar una agencia inmobiliaria es una buena idea si quieres conseguir rebajar el precio de una vivienda. También tiene la ventaja de que te enterarás de pisos y casa que aún no han salido al mercado y van a tener un precio de salida bajo.
Un asesor inmobiliario puede ser tu mejor aliado para comprar un piso o una casa de segunda mano ya que tiene mucha formación y experiencia en la negociación del precio con los propietarios.
Puedes contratar un servicio de personal shopper inmobiliario o contactar con las agencias inmobiliarias de tu localidad y explicarles qué es lo que estás buscando y cuál es el precio máximo al que estás dispuesto a llegar.
El agente de bienes raíces o asesor inmobiliario te cobrará por encontrar tu piso o casa ideal, pero normalmente compensará su comisión o sus honorarios ofreciéndote un precio de compra más bajo.
Así, además de ahorrarte el trabajo de búsqueda, negociación y papeleo, acabarás comprando una vivienda dentro de tu presupuesto.
