Cómo vender un piso sin inmobiliaria en 10 pasos

¿Quieres vender una vivienda como particular sin pagar comisiones? En este artículo te explicamos paso a paso como puedes vender un piso sin inmobiliaria, de particular a particular.

Si vas vender un piso sin comisiones de inmobiliarias es muy importarte que te informes acerca de cómo gestionarlo de la forma correcta. Por ejemplo: cómo publicar un piso por internet, cómo negociar el precio con los compradores y cuáles son las obligaciones del como vendedor.

Además, si lo que quieres es vender una casa rápido y a buen precio te vamos a mostrar algunos trucos de marketing inmobiliario con los que podrás agilizar todo el proceso de venta.

1. Valorar la vivienda y fijar un precio de venta

Si has decidido vender tu piso o casa de forma particular el primer paso será fijar el precio inicial de la venta. Esta es una de las decisiones más importantes en todo el proceso ya que el éxito de la operación va a depender de anunciar la vivienda con el precio correcto.

Para hacer una valoración correcta de tu propiedad debes prestar atención a diversos factores que aumentarán o disminuirán el precio respecto a otros inmuebles en venta en tu zona. Entre otros, debes tener en cuenta los siguientes:

  • Superficie y calidades de tu inmueble.
  • Reformas y estado de conservación.
  • Orientación y planta de la vivienda.
  • Si tiene o no garaje, trastero, zonas comunes, etc.
  • Estado del bloque o de la finca y los servicios que hay la zona.
  • Inmuebles similares vendidos y en venta en la zona.

Uno de los errores que suelen cometer los vendedores particulares es comenzar la venta con un precio superior al valor real de mercado de la vivienda.

Aunque empezar a vender a un precio muy alto desde el principio te pueda parecer una buena idea, lo más probable es que te haga perder el tiempo. Si no ajustas el precio al mercado, incluso es posible que acabes vendiendo tu vivienda por debajo de su valor real.

2. Hacer las fotos

Para publicar los anuncios en los portales inmobiliarios necesitarás hacer un reportaje fotográfico completo de tu vivienda.

Si haces fotografías de buena calidad llamarás la atención y atraerás a más compradores interesados. Esto te ayudará a vender más rápido y si tienes un poco de suerte, a un precio más alto.

Puedes usar tu teléfono móvil para hacer las fotos si tiene una buena cámara. Pero antes de empezar a hacer el reportaje prepara la vivienda ordenando y retirando objetos, escoge una hora en la que haya mucha luz y elige los mejores ángulos.

Cuando tengas hecho el reportaje puedes usar un programa de edición fotográfica para mejorar las imágenes o incluso puedes hacer un vídeo promocional de tu vivienda para ayudarte a posicionar el anuncio en los portales inmobiliarios.

Aunque puedes hacer las fotografías tú mismo/a, contratar a un fotógrafo inmobiliario profesional es una de las mejores inversiones que puedes hacer en la venta de tu casa o piso. El precio de un reportaje fotográfico de una vivienda está entre 80€ y 150€, aunque dependerá de las habitaciones, metros cuadrados, baños, si tiene jardín o no, etc.

3. Publicar el inmueble

El siguiente paso será redactar el texto de los anuncios. Para hacer una buena descripción de tu casa tienes que intentar llamar la atención de los interesados. Provocar una emoción en los compradores hará que se interesen en visitar la vivienda.

Hay muchas páginas web y plataformas inmobiliarias para publicar tu piso o casa gratis en internet. Aunque si quieres vender tu piso o casa rápido, la mayoría de portales tienen servicios de pago y anuncios destacados para ayudarte a atraer más compradores.

Además de usar los portales inmobiliarios especializados como Idealista, Fotocasa, Pisos.com, Habitaclia o Milanuncios, también puedes usar tus redes sociales para darle más difusión a la venta. Por ejemplo, puedes hacer una publicación de Facebook y compartirla con tus amigos y familiares y en los grupos de vecinos de tu zona.

4. Preparar documentación previa a la firma en notaría

Uno de los trámites que hay que realizar antes de llegar al Notario es obtener el Certificado de Eficiencia Energética obligatorio para vender un piso o una casa (Real Decreto 235/2013 de 5 de Abril de 2013).

Para conseguir el certificado energético debes contactar con un arquitecto, aparejador o ingeniero que ofrezca este servicio en tu localidad. El precio del certificado energético suele rondar entre 50€ y 100€, aunque es muy variable y dependerá de las características de la vivienda.

También es aconsejable preparar un contrato de arras e informarse de las cláusulas que conviene incluir. Sobre todo, las que más te interesan a ti como vendedor para que la operación se haga de forma segura.

Además es posible que algunos compradores te pidan una Nota Simple para verificar la titularidad y las cargas de tu inmueble. Este documento lo emite el Registro de la Propiedad y puedes solicitarlo telemáticamente o de forma presencial, aunque también puede encargarse el comprador de hacer esta gestión.

5. Filtrar a los compradores y gestionar las visitas

La gestión de las visitas es uno de los pasos más importantes de todo el proceso de compraventa de un inmueble.

Si vas vender tu piso entre particulares debes tener en cuanta varios aspectos para filtrar a los interesados antes de programar una visita:

  • Si la persona interesada tiene capacidad económica para comprar.
  • Si está interesada realmente en comprar tu casa o te va a hacer perder el tiempo.
  • Si tiene necesidad real de comprar una vivienda o sólo está mirando.
  • Si conoce bien la zona y las características de tu vivienda.

Para averiguar todo esto prepárate algunas preguntas para hacerle a los compradores en la primera llamada y otras para hacerle durante la visita.

Piensa también en las dudas que pueden tener los interesados en comprar tu vivienda. Prepara las respuestas a las preguntas de los compradores y evita improvisar. Esto son algunos ejemplos de preguntas que te pueden hacer durante la llamada, durante la visita al inmueble o después de la visita durante la negociación:

  • ¿Cuál es el motivo de la venta?
  • ¿El precio anunciado es negociable?
  • ¿Vendes el piso con los muebles? ¿Y los electrodomésticos de la cocina?
  • ¿Cuáles son los gastos que tiene la vivienda? (Comunidad, impuestos, suministros, etc.)
  • ¿Qué reformas tiene la vivienda?
  • ¿Cómo son los vecinos? ¿Y la zona? ¿Qué servicios hay alrededor? (Supermercados, colegios, médicos, etc.)
  • ¿Cuáles son las condiciones de la venta?
  • ¿En qué año se construyó la casa o el edificio?
  • ¿Cuantos metros tiene la vivienda?
  • ¿Cuándo compraste la vivienda? ¿Y cuánto te costó?

Si ya has contactado con posibles compradores estos son algunos consejos a tener en cuenta durante las visitas para que la venta sea un éxito:

  • Limpia y ordena la casa retirando objetos personales si es posible.
  • Intenta que haya una temperatura agradable durante las visitas.
  • También el olor es importante. Pero ten cuidado con usar ambientadores ya que, en este aspecto, los gustos son muy personales.
  • Evita ruidos que puedan resultar molestos durante la visita (TV, música, mascotas, etc.).
  • Haz las visitas de 20 a 30 minutos de duración y, si es posible, organízalas todas el mismo día una detrás de otra. Así los compradores verán competencia y ahorrarás tiempo.
  • Destaca los puntos fuertes de tu vivienda y de la zona.
  • Anima a los interesados a hacer una oferta o a dar una respuesta lo antes posible.
  • No aceptes ofertas verbales. Los acuerdos deben quedar por escrito firmando por ejemplo un contrato de arras.

6. Negociar y firmar el contrato de arras

Si ya hay una persona interesada en comprar tu vivienda el siguiente paso será negociar el precio y llegar a un acuerdo. Aunque a veces los compradores aceptan el precio inicial, debes prepararte para la negociación.

Piensa en los argumentos que vas a usar para defender el precio de tu vivienda y en las posibles contraofertas que le puedes hacer a los compradores.

Además del precio, hay que llegar a un acuerdo sobre otras condiciones de la venta. Por ejemplo: qué cantidades que se entregarán en arras, tipo de contrato de arras, plazo para la firma en Notaría, si se va a condicionar la venta a la financiación o no, etc.

Si crees que necesitas asesoramiento sobre este tema te aconsejamos acudir a un abogado o a una agencia inmobiliaria para evitar posibles errores en la negociación y en la redacción del contrato.

7. Preparar la documentación para la notaría

Antes de acudir a la firma en Notaría para vender un piso de particular a particular es necesario preparar la documentación. Si tienes dudas sobre la documentación que tienes que aportar puedes consultarlo en el Notario que hayáis elegido.

Estos son algunos documentos que te pueden solicitar, aunque dependerá de cada caso:

  • Título de propiedad (Escritura de compra o herencia, extinción de condominio, etc.).
  • Certificado de la Comunidad de Propietarios de estar al corriente de pago.
  • Certificado de Eficiencia Energética.
  • Últimos recibos de IBI.
  • DNI o documento de identidad.
  • Últimas facturas de los suministros (Agua, luz, gas).
  • Certificado de deuda del Banco en caso de hipoteca.

8. Firmar la compraventa en notaría

Una vez que se ha reunido toda la documentación, se ha tasado la vivienda y el comprador tiene la hipoteca aceptada si necesita financiación, se puede firmar la venta en la Notaría.

Recuerda llevar tu DNI y las llaves de la vivienda para entregárselas al comprador el día de la firma. Ten previsto también que deberás abonar en la Notaría la factura de tu parte de la escritura de compraventa el día de la firma.

9. Cambiar la titularidad de los suministros y avisar a la Comunidad de Propietarios

Una vez que se ha producido el cambio de titularidad del inmueble, se debe informar a las compañías de suministros (Agua, Luz, Gas). También se puede comunicar a la Comunidad de Propietarios los datos del nuevo propietario para que se haga cargo los recibos.

También es importante cambiar el domicilio en las Administraciones Públicas y avisar todas empresas con las que tienes relación de que has cambiado tu dirección para que te envíen las cartas a tu nueva vivienda.

También es el momento de dar de baja al seguro de hogar o aprovechar la póliza ya pagada para asegurar otra vivienda.

10. Pagar la plusvalía municipal y calcular la ganancia patrimonial

Si vendes tu vivienda con ganancias deberás pagar la plusvalía municipal al Ayuntamiento. Para liquidar este impuesto tienes un plazo de 30 días desde la firma en Notaría.

Si no has ganado dinero en la venta, igualmente deberás comunicar al Ayuntamiento que has vendido tu propiedad y rellenar un documento, aunque en este caso no deberás pagar nada.

Un aspecto muy importante que debes tener en cuenta al vender tu piso o casa es calcular la ganancia patrimonial que vas a tener en la compraventa.

Si vendes un inmueble estás obligado a hacer la declaración de IRPF del año siguiente, y si has vendido con ganancias tendrás que pagar un porcentaje a Hacienda de la cantidad que hayas ganado (No del precio de venta).

Haz bien estos cálculos y, si has vendido con ganancias, guarda la cantidad necesaria para hacer frente al pago al año siguiente.

Si tienes dudas te aconsejamos que acudas a un abogado o a una agencia inmobiliaria para informarte sobre cómo afecta fiscalmente la venta de una vivienda en el IRPF.

Entonces, ¿Es mejor vender un piso entre particulares o contratar a una agencia inmobiliaria?

El proceso de venta de un inmueble no es una tarea sencilla, menos aún para una persona sin experiencia ni formación en este sector.

La gestión puede hacerte perder mucho tiempo si estás trabajando y debes estar disponible para recibir llamadas, hacer visitas y preparar la documentación. Además si no se realiza correctamente te puede generar problemas legales y económicos.

Por eso, antes de decidirte a poner tu vivienda a la venta como particular, infórmate acerca de los servicios que puede ofrecerte una agencia inmobiliaria y decide entonces que es lo que más te interesa.

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